Crédit immobilier : comment choisir la durée de son crédit ?

Définissez la durée idéale de votre crédit immobilier en évaluant son impact sur le coût global de votre prêt et sur le montant de vos mensualités. 

Je simule mon prêt immobilier
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Avec l’augmentation des prix de l’immobilier(1) et des taux d’intérêt(2), la durée moyenne des prêts s’allonge : elle se situe aujourd’hui entre 21 et 22 ans(3). Mais existe-t-il une durée d’emprunt idéale ? Le Crédit Coopératif vous livre les clés pour choisir judicieusement la durée de votre crédit. 



Banque coopérative engagée, le Crédit Coopératif accompagne votre projet quelle que soit la durée retenue jusqu’à 25 ans : prêt immobilier à taux fixe modulable, prêt immobilier à impact pour un bien à rénover, prêt à taux zéro et Prêt Immo Jeune pour les primo-accédants, ou prêt relais pour acheter avant d’avoir vendu(1). 

Quelles sont les règles en matière de durée du crédit immobilier ?

La durée d’un prêt immobilier est généralement comprise entre 5 et 25 ans. 
 

Il n’existe pas de durée minimum légale mais les banques imposent souvent un minimum de cinq ans. 

Pour la durée maximum, là non plus, pas d’obligation légale. Cependant, les banques suivent les recommandations du Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF) : 

  • Jusqu’à 25 ans pour les dossiers standards  ; 
  • jusqu’à 27 ans pour les achats dans le neuf ou dans l’ancien avec travaux de rénovation (25 ans plus un différé de 2 ans maximum) ; 

Dans la pratique, les banques utilisent la marge de dérogation prévue par le HCSF (jusqu’à 20 % de leur production trimestrielle, principalement pour les primo-accédants et la résidence principale) pour accorder des prêts plus longs et atténuer les effets de l’augmentation des prix de l’immobilier et des taux d’intérêt. 

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Quel est l’impact de la durée des remboursements sur le crédit ? 

Un crédit immobilier repose sur quatre paramètres principaux :  

  • le montant emprunté  ;
  • le taux d’intérêt appliqué  ; 
  • le montant des mensualités  ;
  • la durée totale des remboursements. 

Chaque modification d’un paramètre fait automatiquement évoluer les autres : allonger ou raccourcir la durée du crédit va donc avoir des conséquences importantes sur les conditions du crédit.

La durée idéale du crédit dépend donc avant tout du profil de l’emprunteur, de ses besoins et de sa capacité de remboursement : un crédit plus court coûte moins cher quand un crédit plus long allège le montant des mensualités.

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Quelle est l’influence de l’assurance emprunteur sur la durée du crédit ? 

Pour estimer le coût du crédit, prendre en compte le seul taux nominal du prêt (le « taux d’intérêt ») est une erreur : il n’inclut pas certains frais obligatoires importants. 

Pour se faire une idée précise, il faut se baser sur le taux annuel effectif global (TAEG) qui représente le coût global du crédit. En plus du taux nominal, le TAEG prend en compte les frais associés (frais de dossier, frais de garantie obligatoires, frais de courtage ou de commission…) et, surtout, l’assurance emprunteur. 

L’assurance de prêt, si elle n’est pas obligatoire, est la plupart du temps exigée par la banque qui propose le prêt. Elle protège l’emprunteur et la banque contre le risque de défaut de paiement (en cas de décès, d’invalidité, d’incapacité de travail et parfois de perte d’emploi). Son coût dépend de l’âge et de l’état de santé de l’emprunteur mais également de la durée du prêt : plus la durée du crédit est longue, plus la prime totale d’assurance s’accumule et alourdit le coût global du crédit. 

Bon à savoir
Réglée à chaque échéance, l'assurance voit son coût s'accumuler avec la durée : plus le crédit est long, plus elle pèse dans le coût total. Au Crédit Coopératif, elle couvre décès, incapacité et invalidité (perte d'emploi en option), avec un bulletin d'adhésion et un questionnaire de santé 100 % digitaux. Et comme la réglementation autorise la libre délégation, vous pouvez retenir l'assureur de votre choix à garanties au moins équivalentes — un arbitrage d'autant plus payant sur une longue durée(2).

Les effets des variations de la durée du crédit 

  • Avec une durée de crédit plus courte

    – le taux d’intérêt accordé diminue souvent ; 
    – le montant des mensualités augmente ; 
    – le coût total du crédit diminue. 

  • Avec une durée de crédit plus longue

    – le taux d’intérêt accordé augmente souvent ; 
    – le montant des mensualités diminue ; 
    – le coût total du crédit augmente. 

Tableau comparatif

Exemple de l’influence de la variation de la durée des remboursements sur les autres paramètres du crédit. 
 
Hypothèse : un crédit de 200 000 € au taux fixe de 3 % par an (dans cet exemple, on ne tient pas compte de l’assurance emprunteur ainsi que de l’ensemble des frais liés au crédit). 
Cette simulation est fournie à titre indicatif, sur la base d’un taux moyen constaté fin 2025. Elle n’a aucune valeur contractuelle. Les conditions réelles dépendent de votre dossier, du marché à la date de votre demande et du barème en vigueur du Crédit Coopératif. 

Durée du créditMontant des mensualitésCoût total du créditMontants total des intérêts
5 ans3 581 €214 860 € 14 860 € 
10 ans1 929 € 231 480 € 31 480 € 
15 ans1 379 € 248 274 € 48 274 € 
20 ans1 109 € 266 208 € 66 208 € 
25 ans948 € 284 520 € 84 520 € 
Bon à savoir
Dans la réalité, la banque propose généralement un taux plus bas pour un crédit plus court, accentuant encore les surcoûts générés lorsque la durée du crédit augmente. 

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Quelles circonstances personnelles influent sur la durée du crédit ? 

L’âge du demandeur affecte la durée de son crédit : les banques exigent la plupart du temps que le crédit se termine avant un âge plafond. Un emprunteur plus âgé est également soumis à un coût de l’assurance emprunteur plus élevé pour garantir les risques. 
 
Le taux d’endettement de l’emprunteur diminue avec une durée de crédit plus longue  : la baisse du montant de ses mensualités peut lui permettre de respecter le taux d’endettement maximum de 35 % recommandé par le Haut Conseil pour la Stabilité Financière (HCSF). 
 
Le reste à vivre, également pris en considération par la banque, est plus important lorsque la durée du crédit augmente. 

La modularité des mensualités

Le crédit immobilier porte sur des périodes longues : pendant la durée des remboursements, la vie de l’emprunteur peut connaître beaucoup d’évolutions et le confronter à des situations financières différentes. 
 
Pour lui permettre d’adapter son crédit à sa situation, les banques proposent souvent des solutions pour moduler les paramètres du prêt. Ainsi, l’emprunteur peut ajuster son prêt en cours de vie en haussant ou baissant le montant de ses mensualités, ce qui influe sur la durée totale des remboursements. Il peut parfois également demander un report d’échéances ou effectuer un remboursement anticipé (partiel ou total).  

Concrètement
Le prêt immobilier à taux fixe du Crédit Coopératif vous permet de moduler vos échéances à la hausse comme à la baisse en fonction de vos revenus, avec 4 modulations gratuites. La modulation ou le report d'échéance modifie alors la durée et le coût total du crédit, dans les limites fixées par l'offre de prêt(3).

Les conditions de ces interventions sont détaillées dans le contrat de prêt : consultez-le pour connaître les possibilités qui vous sont offertes et les coûts qui peuvent y être associés, sous conditions et dans les limites fixées dans l’offre de crédit. La modulation ou le report d’échéance entraînent une modification de la durée du crédit et du montant total du crédit dû par l’emprunteur. 

La durée du prêt d’un investissement locatif 

Plusieurs raisons peuvent inciter à choisir une durée de crédit plus longue dans le cadre spécifique d’un investissement locatif : 

  • Avec des mensualités réduites

    Les loyers couvrent une plus grande partie du prêt et peuvent même dégager un excédent de trésorerie mensuel.

  • Même s’ils sont plus importants

    Les intérêts d’emprunt sont fiscalement avantageux : ils sont déductibles des revenus fonciers lorsque vous optez pour le régime réel d’imposition (et non pour le micro-foncier).

  • En s’endettant moins

    L’investisseur peut investir dans d’autres projets. 

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Bon à savoir
Investir dans l'immobilier locatif comporte des risques : vacance locative, défaut de paiement du locataire, baisse de la valeur du bien à la revente, évolution de la fiscalité, ou nécessité d'un effort d'épargne mensuel si les loyers ne couvrent pas la totalité des charges. Étudiez votre projet avec un conseiller avant de vous engager. 

Comment choisir la durée de son crédit immobilier ? 

  • Choisissez un crédit plus court quand vous souhaitez :

    – rembourser le crédit plus vite ; 
    – obtenir un meilleur taux d’intérêt ; 
    – payer un coût global moins élevé ; 
    – obtenir un crédit en étant plus âgé. 

  • Choisissez un crédit plus long quand vous souhaitez : 

    – baisser le montant des mensualités ; 
    – diminuer votre taux d’endettement ; 
    – augmenter votre reste à vivre ; 
    – augmenter votre capacité d’emprunt.

Vous hésitez entre une durée courte et une durée longue ?

Simulez votre crédit en quelques minutes ou prenez rendez-vous avec un conseiller du Crédit Coopératif pour étudier l’option la mieux adaptée à votre projet. 

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Le simulateur de prêt immobilier du Crédit Coopératif vous aide justement à comparer les durées : il estime votre capacité d’emprunt et vos mensualités selon la durée et le taux retenus. Après simulation, vous pouvez faire une demande de prêt en ligne(4) ou prendre rendez-vous avec un conseiller(5).

Bon à savoir : le prêt à taux zéro (PTZ)

Le prêt à taux zéro (PTZ)(4) est un prêt aidé, réservé aux primo-accédants, sous conditions de ressources et selon la zone géographique, pour financer une partie de l’acquisition d’une première résidence principale.  
 
Le PTZ ne couvre pas la totalité du prêt et se cumule avec un prêt immobilier classique. En réduisant le capital emprunté, il permet toutefois d’alléger le montant des mensualités ou de raccourcir la durée du prêt.

Le Crédit Coopératif distribue le prêt à taux zéro : il se cumule avec un prêt immobilier classique et, en réduisant le capital emprunté, permet d’alléger les mensualités ou de raccourcir la durée. Pour les moins de 36 ans, le Prêt Immo Jeune à 0 % (jusqu’à 20 000 euros, sans frais de dossier) peut jouer le même rôle de coup de pouce(6).

Je découvre le PTZ

Sous réserve du respect des dispositions réglementaires du PTZ et d’acceptation de votre dossier par le Crédit Coopératif, prêteur. Le PTZ est un prêt en faveur des primo-accédants sans intérêt, accessible sous conditions de ressources qui permet de financer une partie de leur résidence principale dans le neuf ou dans l’ancien, sous conditions. Les intérêts sont pris en charge par l’Etat. L’Emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées. 

Choisir la durée de son crédit : une question de profil et d’objectifs 

Exemple 1

Chloé et Thomas sont de jeunes trentenaires au début de leur carrière professionnelle. 
Ils ont des revenus stables mais leur budget mensuel reste serré.  
Ils souhaitent acheter leur première résidence principale à 220 000 € et disposent d’un apport de 10 000 €. Ils disposent de deux options. 

Option 1 : 
Un prêt d’un montant de 210 000 €, d’une durée de 15 ans, au TAEG de 3 %.  Les mensualités avoisinent 1 450 € par mois et le coût total des intérêts s’élève à environ 51 000 €. 
 
Option 2 :  
Un prêt d’un montant de 210 000 €, d’une durée de 25 ans, au TAEG de 3,5 %.  Les mensualités avoisinent 1 050 € par mois et le coût total des intérêts s’élève à environ 105 600 €. 
 
Avec l’option 1, Chloé et Thomas auront fini de rembourser leur crédit 10 ans plus tôt et auront économisé plus de 50 000 € d’intérêts. Mais ils peuvent préférer l’option 2 qui leur permet de disposer d’un reste à vivre plus important de 400 € pour leurs dépenses ou leur épargne.   

Exemple 1

Chloé et Thomas sont de jeunes trentenaires au début de leur carrière professionnelle. 
Ils ont des revenus stables mais leur budget mensuel reste serré.  
Ils souhaitent acheter leur première résidence principale à 220 000 € et disposent d’un apport de 10 000 €. Ils disposent de deux options. 

Option 1 : 
Un prêt d’un montant de 210 000 €, d’une durée de 15 ans, au TAEG de 3 %.  Les mensualités avoisinent 1 450 € par mois et le coût total des intérêts s’élève à environ 51 000 €. 
 
Option 2 :  
Un prêt d’un montant de 210 000 €, d’une durée de 25 ans, au TAEG de 3,5 %.  Les mensualités avoisinent 1 050 € par mois et le coût total des intérêts s’élève à environ 105 600 €. 
 
Avec l’option 1, Chloé et Thomas auront fini de rembourser leur crédit 10 ans plus tôt et auront économisé plus de 50 000 € d’intérêts. Mais ils peuvent préférer l’option 2 qui leur permet de disposer d’un reste à vivre plus important de 400 € pour leurs dépenses ou leur épargne.   

Choisir la durée de son crédit immobilier : les infos en plus 

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(1) Sources : Observatoire PAP mars 2026, augmentation moyenne de 1,7 % constatée sur 12 mois. 
(2) Observatoire du Crédit Logement/CSA : augmentation du taux de crédit immobilier moyen de 3,09 % à 3,24 % entre avril 2025 et avril 2026.
(3) Source : l’Observatoire Crédit Logement, décembre 2025.
(4) Source : https://www.economie.gouv.fr/particuliers/emprunter-et-sassurer/pret-taux-zero-ptz-tout-ce-quil-faut-savoir#dans-quels-cas-pouvez-vous-obten_3
(5) L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées.

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