Dans la majorité des cas, l’acquisition d’un bien immobilier passe par le recours à un crédit immobilier. Avant de donner son accord, la banque sollicitée va s’assurer que le demandeur dispose des revenus nécessaires pour rembourser son prêt. Pour cela, elle va déterminer sa capacité d’emprunt. Le Crédit Coopératif vous donne les clés pour préparer efficacement votre dossier.
Banque coopérative engagée auprès des particuliers et des projets de transition, le Crédit Coopératif accompagne tous les profils d’acheteurs : un prêt à taux zéro pour un premier achat, le Prêt Immo Jeune à 0 % pour les moins de 36 ans, le prêt immobilier pour un nouvel achat, le prêt immobilier à impact pour un bien à rénover, ou encore le prêt relais pour acheter avant d’avoir vendu(1).
La capacité d’emprunt désigne le montant maximum qu’une banque est disposée à prêter à un emprunteur pour réaliser son projet immobilier.
Pour la banque, définir votre capacité d’emprunt permet de s’assurer que vous serez en mesure d’honorer vos mensualités de remboursement, pendant toute la durée du crédit, sans mettre votre budget en péril.
Le calcul de la capacité d’emprunt repose donc sur plusieurs données concrètes :
Le taux d’endettement désigne la part des revenus consacrée au remboursement des prêts souscrits (mensualités et assurances).
Cette notion est primordiale dans le calcul de la capacité d’emprunt car le taux d’endettement est soumis à un plafond imposé par les banques sur le conseil du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF).
Selon les recommandations du HCSF, depuis le 1er janvier 2022, le taux d’endettement (ou taux d’effort) ne doit pas excéder 35 %(1). Ce taux maximal n’est pas un chiffre absolu et les banques conservent la possibilité de déroger à ces règles dans certains cas. Tout dépend du reste à vivre et de la solidité du dossier emprunteur.
Le taux d’endettement se calcule selon la formule : charges / revenus x 100.
Exemple :
Mathilde et Jérôme cumulent des revenus nets mensuels de 4 800 euros.
Ils ont un crédit en cours dont le montant des mensualités s’élève à 300 euros.
Leur taux d’endettement actuel est donc de 300 / 4 800 x 100 = 6,25 %.
Pour atteindre un taux d’endettement de 35 %, ils peuvent encore supporter des mensualités de :
Plafond (35 %) x revenus (4 800) – mensualités déjà existantes (300)
0,35 x 4 800 – 300 = 1 380 euros
La capacité d’emprunt est une notion essentielle, à prendre en compte pour deux raisons.
Ainsi, vous orientez vos recherches en ciblant une catégorie de prix conforme à vos moyens et vous préparez un dossier cohérent pour soumettre votre demande de prêt à la banque.
Or, sans le financement de la banque, votre projet immobilier a moins de chance de se concrétiser.
Votre capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez financer par le recours à un prêt, sans dépasser une mensualité acceptable. Elle tient donc compte de vos revenus, de votre taux d’endettement maximal (recommandé à 35 % par le HCSF(1)), du taux d’intérêt de votre prêt et de sa durée.
Pour
M = mensualité maximale disponible
i = taux d’intérêt annuel du prêt /12
n = durée du prêt en mois
la formule qui permet de définir la capacité d’emprunt est la suivante :
Capacité = M x [1-(1+i)–n ] / i
Attention : l’assurance emprunteur, la plupart du temps exigée par la banque pour se protéger contre les défauts de paiement, peut exercer une influence importante sur le montant global du prêt et sur les mensualités.
Plutôt que le seul taux d’intérêt, préférez donc vous référer au Taux Annuel Effectif Global (TAEG) qui prend en compte le taux d’intérêt mais aussi l’assurance emprunteur et les autres frais qui grèvent le crédit (frais de caution, frais de dossier…)
Au Crédit Coopératif, l’assurance des emprunteurs offre des garanties décès, incapacité et invalidité (perte d’emploi en option), avec un bulletin d’adhésion et un questionnaire de santé 100 % digitaux et l’accompagnement d’un conseiller pendant toute la durée de l’adhésion. Conformément à la réglementation, vous restez libre de souscrire cette assurance auprès de l’assureur de votre choix, sous réserve de garanties au moins équivalentes à celles exigées par la banque(3).
Exemple
Mathilde et Jérôme disposent d’une mensualité maximale disponible (M) de 1 380 euros. Ils souhaitent emprunter sur 20 ans (240 mois) au taux de 3 % (prêt + assurances).
Leur taux d’intérêt mensuel « i » est de : 3 % / 12 = 0,0025.
La durée du prêt « n » est de 240 mois.
Capacité d’emprunt = M x [1-(1+i)–n ] / i
= 1 380 x [1-(1+0,0025)–240 ] / 0,0025
= 1380 x 180,44 = 249 007,20 euros
Pour respecter les exigences du taux d’endettement, Mathilde et Jérôme peuvent donc emprunter jusqu’à environ 250 000 euros pour réaliser leur projet immobilier.
Les données prises en compte sont donc nombreuses et le calcul peut s’avérer complexe. Pour vous faciliter l’opération, le Crédit Coopératif vous propose son calculateur de capacité d’emprunt rapide et efficace.
Le simulateur de prêt immobilier du Crédit Coopératif estime à la fois votre capacité d’emprunt et vos mensualités. Deux usages sont possibles : calculer le montant empruntable (à partir des mensualités souhaitées, de la durée et du taux) ou calculer vos mensualités (à partir du montant emprunté). Une fois la simulation faite, vous pouvez enchaîner sur une demande de prêt en ligne ou un rendez-vous avec un conseiller(4).
Nature du bien, lieu, travaux…
(apport, frais d’agence, frais de notaire…)
Le montant empruntable désigne le capital global que vous pouvez emprunter.
Le résultat obtenu dépend directement des informations que vous avez transmises : vous pouvez donc le faire évoluer en changeant certaines variables.
Par exemple, augmenter la durée du crédit ou diminuer le montant des mensualités augmente la capacité d’emprunt.
Vous pouvez également prendre des mesures pour améliorer l’équilibre de votre budget personnel, en trouvant de nouvelles ressources ou en éliminant certaines charges.
Si votre capacité d’emprunt est moins importante qu’espérée, engager un apport personnel plus important peut vous permettre de compenser un montant de crédit plus bas.
Si aucune action n’est envisageable, peut-être faut-il revoir votre projet à la baisse ou attendre de connaître une meilleure situation financière.
Le reste à vivre correspond au montant disponible chaque mois pour l’emprunteur, une fois déduites ses charges fixes (mensualités des crédits en cours, pensions, impôts…).
Les banques tiennent compte de ce reste à vivre pour estimer votre capacité à faire face à vos dépenses courantes une fois vos charges incompressibles payées : l’attribution du nouveau prêt ne doit pas vous mettre dans une situation financière compliquée.
Il n’existe pas de loi ou de règlement pour définir le montant nécessaire du reste à vivre.
Au regard des pratiques bancaires, on peut toutefois l’estimer à :
Maximisez vos chances d’obtenir un prêt immobilier
La capacité d’endettement étant directement liée au montant maximal des mensualités, il est possible de l’améliorer en étirant votre prêt sur une période plus longue.
Si le HCSF préconise une durée maximale de 25 ans, certains prêts peuvent être accordés sur une période de 27 ans, 25 ans avec possibilité d’un différé de 2 ans maximum, notamment pour l’acquisition d’un bien neuf.
Il faut toutefois bien avoir conscience qu’allonger la durée du prêt diminue le montant de vos mensualités mais augmente généralement le coût global du crédit (taux d’intérêt plus élevé et appliqué sur une plus longue durée). Pour juger du taux qui vous est proposé, la Banque de France tient à jour une liste des taux moyens pratiqués et des taux d’usure applicables pour les différents types de prêts selon leur durée.
Autre levier au Crédit Coopératif : le prêt immobilier à impact. Pour un logement ancien à rénover (DPE E, F ou G), vous bénéficiez d’une bonification de 0,30 % sur votre taux si vous améliorez le DPE de deux lettres dans les 40 mois suivant le déblocage. Un taux plus bas réduit vos mensualités et augmente d’autant votre capacité d’emprunt(5).
Pour faire baisser le coût du prêt, vous pouvez également solliciter certaines aides sous conditions d’éligibilité notamment de ressources ou si vous êtes primo-accédant. N’hésitez pas à consulter votre conseiller Crédit Coopératif pour déterminer quelles solutions vous sont accessibles.
Côté Crédit Coopératif, plusieurs solutions peuvent alléger le coût de votre projet : le prêt à taux zéro pour un premier achat, le Prêt Immo Jeune à 0 % réservé aux moins de 36 ans (jusqu’à 20 000 euros, sans frais de dossier) et le prêt immobilier à impact qui réduit votre taux en récompense de travaux de rénovation énergétique(6).
Sous réserve d’acceptation de votre dossier de crédit immobilier pour l’acquisition d’une résidence principale ou secondaire, le financement de parts de société civile d’attribution, un financement locatif, … par le Crédit Coopératif, prêteur. L’emprunteur dispose d’un délai de réflexion de dix jours avant d’accepter l’offre de crédit. La réalisation de la vente est subordonnée à l’obtention du prêt. Si celui-ci n’est pas obtenu, le vendeur doit rembourser les sommes versées
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Communication à caractère publicitaire et sans valeur contractuelle.
(1) Source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/financer-votre-projet-immobilier/
(2) Haut conseil de stabilité financière (HCSF), décision du 29 septembre 2021 applicable à partir du 1er janvier 2022 pour limiter le risque de surendettement des ménages. Un crédit vous engage et doit être remboursé : vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager. L’assurance emprunteur peut être souscrite auprès de l’organisme de votre choix (loi Lemoine, février 2022) à garanties équivalentes.
(3) Source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/assurance-emprunteurs-couverture-pret-immobilier/
(4) Source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/estimation-pret-immobilier/
(5) Source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/pret-immobilier-a-impact/
(6) Source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/financer-votre-projet-immobilier/
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