Comment les mensualités d'un prêt influencent-elle le taux d'endettement ?

Les mensualités d'un prêt entrent directement dans le calcul du taux d'endettement : plus elles sont élevées, plus le taux d'endettement augmente. C'est pour cette raison qu’opter pour un prêt d’une durée plus longue permet de réduire les mensualités et donc de diminuer mécaniquement le taux d'endettement.

Comment les assurances emprunteur impactent-elles le taux d'endettement ?

En vertu des recommandations du HCSF, le coût de l'assurance emprunteur est intégré dans le calcul du taux d'endettement. Concrètement, la prime mensuelle d'assurance est ajoutée à la mensualité du prêt dans les charges retenues. Ainsi, si la seule mensualité conduisait un taux d'endettement proche de 35 %, la prime d'assurance peut faire basculer le dossier au-dessus de ce seuil. C'est pourquoi son coût compte autant que la mensualité elle-même. Au Crédit Coopératif, les garanties couvrent le décès, l'incapacité et l'invalidité (perte d'emploi en option), avec une adhésion et un questionnaire de santé 100 % en ligne. Vous restez libre, comme le permet la réglementation, de souscrire ailleurs à conditions de garanties au moins équivalentes, un contrat mieux ajusté peut alléger la charge prise en compte dans votre taux d'endettement###(7)###.

Peut-on emprunter avec un taux d'endettement supérieur à 35 % ?

Oui, mais seulement dans certains cas. Le HCSF permet aux banques de déroger à la règle des 35 %, mais seulement pour une partie des demandes qu'elles instruisent (20 % maximum). Ces dossiers doivent prioritairement profiter aux primo-accédants qui cherchent à acquérir une résidence principale. Ces candidats doivent toutefois présenter un dossier solide, notamment avec un reste à vivre confortable.

Le taux d'endettement est-il le seul critère examiné par la banque ?

Non. Le taux d'endettement est un indicateur important mais les banques ne s’en contentent pas. Leur analyse se porte également sur d'autres points comme la stabilité professionnelle, la récurrence des revenus, le montant de l'apport personnel, La qualité de gestion des comptes bancaires ou le reste à vivre.

Les revenus locatifs sont-ils pris en compte dans le calcul du taux d'endettement ?

Oui car ils peuvent être considérés comme des revenus stables et récurrents. Pour autant, ces revenus sont soumis à des risques locatifs (loyers impayés, travaux à réaliser, vacances locatives…). Pour cette raison, les banques retiennent généralement entre 70 et 90 % des revenus locatifs dans le calcul du taux d'endettement.

Quelle est la différence entre taux d'endettement et reste à vivre ?

Les deux notions sont complémentaires mais différentes : le taux d'endettement désigne la proportion des revenus nécessaire pour payer les charges et mensualités récurrentes alors que le reste à vivre représente la somme toujours disponible pour le foyer après paiement de ses charges mensuelles.

Comment calculer le taux d’endettement

Taux d’endettement : comment le calculer et le maîtriser ?

Avant d’accorder un crédit, la banque examine en priorité un indicateur : la part de vos revenus déjà absorbée par vos charges et vos remboursements.  Ce taux d’endettement, encadré par un plafond de 35 %, conditionne largement votre accès au financement. Bien le calculer et le maîtriser, c’est renforcer son dossier et préserver son équilibre budgétaire. Le Crédit Coopératif vous accompagne pour décrypter cet indicateur, le calculer pas à pas et activer  les bons leviers afin de le faire baisser.

Banque coopérative engagée, le Crédit Coopératif partage cette approche prudente du taux d’endettement : ses conseillers cherchent moins à maximiser le montant prêté qu’à préserver votre reste à vivre et la solidité de votre projet dans la durée. Sa gamme immobilière couvre tous les profils : prêt à taux zéro pour un premier achat, Prêt Immo Jeune à 0 % pour les moins de 36 ans, prêt immobilier à impact pour un bien à rénover et prêt relais⁽¹⁾.

Ce qu’il faut savoir sur le taux d’endettement

Définition du taux d’endettement

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement est un indicateur financier. Il détermine la proportion des revenus nets mensuels que vous consacrez au remboursement de vos crédits et charges fixes : le montant cumulé de vos mensualités de prêt immobilier, de vos crédits à la consommation, de votre crédit auto mais aussi de votre loyer ou d’éventuelles pensions alimentaires versées.  
En revanche les dépenses courantes variables ne sont pas comprises dans ces charges (alimentation, abonnements…).

Comment est exprimé le taux d’endettement ?
Le taux d’endettement s’exprime en un pourcentage qui représente la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos crédits et charges récurrentes. Ce taux a une influence directe sur votre capacité d’emprunt : plus le pourcentage est haut, plus votre endettement est important et plus il sera compliqué d’obtenir un nouveau crédit. À contrario, un pourcentage peu élevé traduit un faible endettement et une meilleure capacité d’emprunt.

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L’importance du taux d’endettement

Le taux d’endettement influe sur l’accès au crédit

Lorsqu’un établissement bancaire étudie une demande de prêt, le taux d’endettement est l’un des premiers critères examinés.
Un taux faible renforce votre dossier et augmente vos chances d’obtenir le financement demandé et de bénéficier de conditions plus avantageuses.
Au contraire, un taux élevé peut provoquer un refus, même lorsque d’autres indicateurs sont favorables (situation professionnelle stable, revenus réguliers, apport personnel, gestion saine des comptes bancaires).

En la matière, les banques suivent les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) qui préconise, depuis le 1^er janvier 2022, de ne pas dépasser un taux d’endettement maximum de 35 %⁽²⁾.

Le rôle du taux d’endettement dans la décision de la banque

Au-delà des préconisations du HCSF, les banques utilisent le taux d’endettement pour mesurer le risque : il permet d’évaluer si l’emprunteur est en mesure de faire face à ses mensualités de remboursement tout en conservant un reste à vivre suffisant pour couvrir ses dépenses quotidiennes.

Le reste à vivre, notion complémentaire du taux d’endettement, désigne le montant disponible chaque mois pour l’emprunteur une fois déduites ses charges fixes : La banque s’assure que les mensualités du nouveau prêt, s’il est accordé, ne vont pas placer l’emprunteur dans une situation financière compliquée.

Calculer le taux d’endettement

La méthode de calcul du taux d’endettement

Le calcul du taux d’endettement repose sur une formule simple et utilisée universellement par les établissements bancaires :

Taux d’endettement = (charges mensuelles / revenus nets mensuels) x 100

Les charges : toutes les mensualités des crédits en cours, les loyers, les pensions alimentaires versées.

Les revenus : les salaires nets, les revenus locatifs, les pensions reçues…
Seuls les revenus récurrents sont pris en compte. On exclut donc les primes exceptionnelles, les gains ponctuels (par exemple perçus à l’occasion d’un héritage) ou les revenus non stables (emploi saisonnier, intérim…).

Exemple

Samia vient de décrocher son premier CDI à l’issue de ses études.
Elle perçoit un salaire de 1800 € par mois et rembourse un crédit auto de 100 € par mois et un crédit étudiant de 200 € par mois.
Le taux d’endettement de Samia est de (200 + 100) / 1 800 x 100 = 16,7 %

Céline et Benjamin perçoivent des revenus nets mensuels de 3 500 €. Ils ont déjà un prêt immobilier en cours qui leur coûte 950 € par mois et remboursent un crédit auto de 280 € par mois.
Le taux d’endettement de Céline et Benjamin est de (950 + 280) / 3 500 x 100 = 35,1 %

Laurent perçoit un salaire de 2 000 € par mois, rembourse un crédit Immobilier de 650 € par mois et verse une pension alimentaire mensuelle de 250 €.
Le taux d’endettement de Laurent est de (650 + 250) / 2 000 x 100 = 45 %

Les revenus de l'emprunteur

Tous les revenus de l’emprunteur ne sont pas considérés de la même façon par les banques.

Parmi les revenus du travail, seuls sont pris en compte ceux qui peuvent être considérés comme stables et récurrents : les salaires nets en CDI ou les revenus des fonctionnaires sont par exemple retenus à 100% alors que les rémunérations issues d’un stage ou d’un emploi saisonnier ne seront pas comptabilisées. Les revenus des travailleurs indépendants, moins réguliers, sont évalués d’après la moyenne des 3 dernières années.

Pour les revenus locatifs, les banques appliquent généralement une pondération de 70 % : pour un loyer perçu de 1 000 € par exemple, la banque ne retient que 700 €.
Cette marge vise à compenser les risques locatifs : impayés, vacances locatives, frais de gestion et d’entretien… Le Crédit Coopératif applique une pondération de 90 % sur les loyers perçus.

Les allocations familiales et aides sociales peuvent être retenues comme revenus mais peuvent également être exclues si elles présentent un caractère temporaire ou irrégulier.

Les mensualités et charges fixes

Toutes les mensualités des crédits en cours sont retenues dans le calcul des charges (Crédit immobilier, crédit auto, crédit à la consommation…). À cela s’ajoutent les charges fixes du foyer, c’est-à-dire celles qui reviennent systématiquement : Le loyer, les pensions alimentaires dues…

En revanche, sont exclues les dépenses non contractuelles et difficiles à estimer (alimentation, loisirs, vêtements…), discrétionnaires (épargne), non récurrentes ou non représentatives d’un engagement permanent (travaux, frais médicaux…).

Ces dépenses exclues du calcul de l’endettement sont celles auxquelles le reste à vivre!!! doit permettre de faire face.

La méthode de calcul du taux d’endettement

Exemple

Les revenus de l'emprunteur

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Taux d’endettement : normes et recommandations

Qu’est-ce qu’un taux d’endettement acceptable ?

Quelles sont les normes recommandées ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) estime que le taux d’endettement ne doit pas dépasser 35 % pour limiter le risque de surendettement des particuliers⁽²⁾. Depuis janvier 2022, cette recommandation s’impose aux banques avec plus de rigueur pour l’octroi de crédits immobiliers.

Quelles sont les variations que peut connaître la règle ?
Malgré le seuil de 35 % imposé par le HCSF, les banques conservent une marge de flexibilité pour une partie des demandes de crédits. Elles peuvent ainsi déroger à la règle dans 20 % des dossiers qu’elles étudient, notamment en faveur des primo accédants dans le cadre de l’acquisition d’une résidence principale.

Dans ce type de cas, la banque s’assure que le taux d’endettement n’est que légèrement supérieur à 35 % et que le reste à vivre est suffisant pour permettre au demandeur de faire face à ses charges. Un apport personnel significatif peut également jouer en la faveur de l’emprunteur.

Quelles conséquences peut avoir un taux d’endettement élevé ?

Le risque de surendettement
Contracter un crédit dont les mensualités sont trop importantes expose l’emprunteur à un risque réel de déséquilibre de son budget. Il est alors à la merci du moindre aléa de la vie qui remettrait en cause ses revenus ou sa capacité à honorer ses mensualités (perte d’emploi, séparation, maladie…).

L’emprunteur se retrouve en situation de surendettement : ses revenus et son patrimoine ne suffisent plus à régler l’ensemble de ses dettes non professionnelles.

Il peut alors faire l’objet d’une procédure de surendettement auprès de la Banque de France⁽³⁾ en vue de rééchelonner, réduire, ou effacer ses dettes, selon la situation.

L’impact sur la stabilité financière
Si le taux d’endettement est particulièrement observé dans le cadre de l’octroi d’un prêt immobilier, il peut également affecter l’équilibre financier du foyer en dehors de cette démarche.

Le taux d’endettement diminue le reste à vivre disponible pour les dépenses courantes, fragilise la capacité à faire face aux imprévus et réduit les possibilités d’épargner.

Dans des cas extrêmes il peut conduire à une inscription au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP), limitant ainsi durablement l’accès aux financements futurs.

Des solutions existent pour réduire le taux d’endettement dans le cadre d’un prêt immobilier. L’emprunteur peut :

augmenter son apport personnel pour diminuer le montant emprunté ;
allonger la durée du crédit demandé pour faire baisser le montant de ses mensualités.

Au Crédit Coopératif, plusieurs dispositifs agissent directement sur ces leviers.
Le prêt à taux zéro et le Prêt Immo Jeune à 0 % (réservé aux moins de 36 ans) réduisent le montant à financer, donc les mensualités. Le prêt immobilier à impact, lui, abaisse le taux de 0,30 % lorsque vous améliorez le DPE du logement de deux lettres dans les 40 mois suivant le déblocage : un taux plus bas allège la mensualité, et fait donc reculer le taux d’endettement⁽⁴⁾.

Bon à savoir

La durée maximale d'un crédit immobilier est fixée à 25 ans et peut être étendue à 27 ans dans certains cas spécifiques⁽⁵⁾ (notamment dans le cadre de l'achat d'un bien neuf).

Les outils et simulateurs pour évaluer son taux d’endettement

L’utilisation de simulateur en ligne

Vous envisagez de recourir au crédit pour financer un achat immobilier ? Avant même de solliciter votre banque, vous pouvez évaluer vous-même votre taux d’endettement grâce à un simulateur en ligne.

Cet outil vous permet d’obtenir votre ratio d’endettement en saisissant vos revenus nets, vos charges mensuelles et le montant des mensualités que vous envisagez de payer pour rembourser votre nouveau crédit.

Le simulateur de prêt immobilier du Crédit Coopératif remplit exactement ce rôle : à partir de vos revenus, de vos charges et de la durée envisagée, il estime votre capacité d’emprunt et vos mensualités, et rappelle le plafond de 35 %. La simulation faite, vous pouvez enchaîner sur une demande de prêt en ligne ou un rendez-vous avec un conseiller⁽⁶⁾.

Si le résultat obtenu dépasse 35 %, vos chances d’obtenir le crédit sollicité sont compromises. Il vous faut alors faire baisser votre taux d’endettement : vous pouvez par exemple effectuer un apport personnel plus important, allonger la durée de votre crédit ou viser un bien immobilier au prix moins élevé.

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Bon à savoir

Si le résultat obtenu dépasse 35 %, vos chances d'obtenir le crédit sollicité sont compromises. Il vous faut alors faire baisser votre taux d'endettement : vous pouvez par exemple effectuer un apport personnel plus important, allonger la durée de votre crédit ou viser un bien immobilier au prix moins élevé.

Les avantages des simulateurs en ligne

Disposer du résultat d’une simulation en ligne permet à l’emprunteur d’anticiper sa situation avant de présenter sa demande de prêt immobilier à un établissement bancaire.

Le recours au simulateur permet également de mieux appréhender l’interaction entre les différentes variables (revenus, montant des mensualités, durée du prêt…).

L’emprunteur peut ainsi identifier les leviers d’amélioration de son dossier (réduction de ses charges, augmentation de son apport…) et comparer différents scénarios de remboursement (avec des mensualités plus ou moins élevées, sur une durée plus ou moins longue).

Calculer le taux d’endettement : les infos en plus

: Les mensualités d’un prêt entrent directement dans le calcul du taux d’endettement : plus elles sont élevées, plus le taux d’endettement augmente. C’est pour cette raison qu’opter pour un prêt d’une durée plus longue permet de réduire les mensualités et donc de diminuer mécaniquement le taux d’endettement.
: En vertu des recommandations du HCSF, le coût de l’assurance emprunteur est intégré dans le calcul du taux d’endettement. Concrètement, la prime mensuelle d’assurance est ajoutée à la mensualité du prêt dans les charges retenues. Ainsi, si la seule mensualité conduisait un taux d’endettement proche de 35 %, la prime d’assurance peut faire basculer le dossier au-dessus de ce seuil.

C’est pourquoi son coût compte autant que la mensualité elle-même. Au Crédit Coopératif, les garanties couvrent le décès, l’incapacité et l’invalidité (perte d’emploi en option), avec une adhésion et un questionnaire de santé 100 % en ligne. Vous restez libre, comme le permet la réglementation, de souscrire ailleurs à conditions de garanties au moins équivalentes, un contrat mieux ajusté peut alléger la charge prise en compte dans votre taux d’endettement⁽⁷⁾.
: Oui, mais seulement dans certains cas. Le HCSF permet aux banques de déroger à la règle des 35  %, mais seulement pour une partie des demandes qu’elles instruisent (20  % maximum). Ces dossiers doivent prioritairement profiter aux primo-accédants qui cherchent à acquérir une résidence principale. Ces candidats doivent toutefois présenter un dossier solide, notamment avec un reste à vivre confortable.
: Non. Le taux d’endettement est un indicateur important mais les banques ne s’en contentent pas. Leur analyse se porte également sur d’autres points comme la stabilité professionnelle, la récurrence des revenus, le montant de l’apport personnel, La qualité de gestion des comptes bancaires ou le reste à vivre.
: Oui car ils peuvent être considérés comme des revenus stables et récurrents. Pour autant, ces revenus sont soumis à des risques locatifs (loyers impayés, travaux à réaliser, vacances locatives…). Pour cette raison, les banques retiennent généralement entre 70 et 90 % des revenus locatifs dans le calcul du taux d’endettement.
: Les deux notions sont complémentaires mais différentes : le taux d’endettement désigne la proportion des revenus nécessaire pour payer les charges et mensualités récurrentes alors que le reste à vivre représente la somme toujours disponible pour le foyer après paiement de ses charges mensuelles.

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(1) source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/financer-votre-projet-immobilier/
(2) Source : Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), décision du 29 septembre 2021 applicable à partir du 1er janvier 2022 pour limiter le risque de surendettement des ménages.
(3) Banque de France, « surendettement des particuliers »
(4) source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/pret-immobilier-a-impact/
(5) Haut Conseil de Stabilité Financière, décision D‑HCSF‑2021‑7 (29/09/2021)
(6) source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/estimation-pret-immobilier/
(7) source : https://www.credit-cooperatif.coop/emprunter/assurance-emprunteurs-couverture-pret-immobilier/

© Crédits photos : Getty Images – Droits Réservés

Modifié le 01/10/2026 — Publié le 24/09/2026

Taux d’endettement : comment le calculer et le maîtriser ?